PropTech #3 – Le logement : urgence sociale??

Au cours des 20 prochaines années, on estime à 2 millions le nombre de Français supplémentaires en attente d’une habitation. Naturellement, le logement est au cœur de la vie des Français. Le choix de son lieu de vie s’effectue en fonction du pouvoir d’achat, des emplois à proximité, des écoles aux alentours, ainsi que des divers services proposés (hôpitaux, commerces, gares…).

En réalité, les logements se développent trop souvent indépendamment des emplois. Ce qui cause des problèmes de mobilité, de coût de transport, mais aussi d’autopartage. Inévitablement, il faut créer des lieux de vie où seront les emplois.

Dans les zones tendues, un écart s’est creusé au cours de ces 20 dernières années entre les loyers sociaux et les loyers libres. De ce fait, plusieurs ménages et jeunes actifs ont des revenus trop élevés pour bénéficier du logement social, mais trop modestes pour se loger de manière confortable dans les zones tendues. Toutefois, ces personnes impactées peuvent bénéficier d’aides d’organismes comme In’li. Organisme de bailleur de logement intermédiaire, In’li propose ses services en faisant réaliser 3?720 € d’économie par an à un ménage, en décotant de 15 % la valeur du loyer.

La demande

De nos jours, les citoyens aspirent à plus de vert et sont attirés par les quartiers moins denses. La portée de projets est au rendez-vous avec un stock d’acquéreurs en hausse depuis le début de l’année. La plateforme SeLoger confirme une réelle augmentation de la mise en relation entre les visiteurs, les porteurs de projets ainsi que les professionnels, par rapport à l’année passée. Le Groupe SeLoger identifie près de 60 millions de visites chaque mois sur sa plateforme. À partir de ce constat, l’entreprise peut analyser les intentions et les usages des Français sur le secteur de l’immobilier.

Néanmoins face à la forte demande et à l’explosion de la facture énergétique liée aux défis de transformation écologique, sociétale, territoriale, servicielle ou encore générationnelle, l’accessibilité au logement devient de plus en plus complexe.

Effectivement, le taux de propriétaires stagne en France ces dernières années, alors qu’il a plutôt progressé dans tous les autres pays développés, bien que le taux de crédit soit le plus bas historiquement. Une partie de la population n’a donc pas accès à la propriété et par conséquent, elle ne peut acquérir la capacité de création de patrimoines que représente la propriété immobilière. Cependant, grâce aux taux d’intérêt peu élevés, une autre partie de la population a pu avoir accès à la multipropriété. D’après l’INSEE, dans une ville comme Paris, 59 % des offres locatives sont faites par des personnes qui possèdent plus de 5 logements, ce qui représente un volume d’investissement conséquent?! Selon un sondage de 2014, 40 % des propriétaires français sont prêts à réfléchir à un second logement, les besoins sont donc bien présents.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que de 2010 à 2020, la France a été l’un des pays qui a le plus construit en Europe.

L’offre

En l’espace de 2 ans, le volume annuel des annonces de biens proposées a accusé un recul de 22 % sur le marché foncier, particulièrement tendu sur les maisons. En effet, un constat national du marché immobilier montre que celui-ci résiste, malgré une augmentation des prix de 10 % en moyenne au cours des 24 derniers mois. Les zones de renouvellement urbain commencent à s’épuiser. Il faut trouver une manière différente de produire les logements, moins quantitative, mais plus qualitative. Cela s’explique par l’installation de la nouvelle géographie immobilière qui vise à rendre les paysages plus dynamiques. C’est pourquoi les zones rurales connaissent la plus forte hausse depuis le Covid, avec une augmentation des acquéreurs supérieure à 8 % en un an. A contrario, on constate un ralentissement assez net dans les 10 plus grandes villes de France, avec seulement 3,5 % d’augmentation d’acheteurs en l’espace d’un an.

La puissance publique étant en cours d’organisation de l’objectif « zéro artificialisation nette », le choc de rareté foncière dans l’immobilier se fait ressentir. Par exemple, dans les secteurs habités en Ile de France, 80 % des surfaces sont de l’habitat individuel. Dans ces territoires-là, il y a des propriétaires avec des jardins et des fonciers très morcelés. Ces 1,4 million de jardins (et micro fonciers) ont besoin de nouvelles techniques pour les transformer et de l’intelligence artificielle, en partie sur la data, la technique, et la conception humaine et manuelle.

Ainsi, l’objectif de Ville Vivantes, start-up d’urbanisme, est de retrouver une source d’abondance foncière. Les particuliers obtiennent difficilement une autorisation urbanisme (extension ou surélévation de maison, séparation d’une parcelle de terrain…). C’est pourquoi cette start-up propose une technologie complémentaire à celle de l’aménagement et de la promotion, en accompagnant les personnes dans leur expérience immobilière.

Réinventer l’expérience immobilière de demain

Auparavant, les anciens urbanistes et architectes avaient établi une architecture très sobre en foncier et très dense pour les anciens villages et les anciennes villes. Lorsque l’automobile s’est ouvert au grand public, il a provoqué un choc de l’offre sur le foncier constructible. C’est-à-dire que toutes les villes et tous les villages ayant accès aux champs, à proximité directe des centres-bourgs et centres-villes, ont pu se développer en extension urbaine.

Dans les 10 à 15 prochaines années, 6 millions de logements devront sortir du parc locatif s’ils n’ont pas été rénovés. En effet, un réel problème se pose sur la production du foncier, notamment au niveau du recyclage. Le secteur immobilier doit se développer en essayant d’innover le plus possible. Ainsi, 3 axes d’innovations ont été identifiés :

• Le juridique, sur tout le processus d’obtention du permis de construire sans affectation ;
• Le numérique, sur l’accélération du processus immobilier ;
• Les dispositifs d’acquisitions progressives, sur la location pure et l’acquisition intermédiaire ou progressive.

“L’innovation, c’est aussi comment est-ce qu’on peut créer des modalités d’accession à la propriété hybride.” Damien ROBERT, Président In’li

Matera propose un nouveau modèle de syndicat coopératif sur la copropriété. Effectivement, ayant constaté que beaucoup de copropriétaires étaient insatisfaits de leur syndicat, cette start-up française a développé une plateforme. Celle-ci vise à automatiser les tâches du quotidien (comptabilité, administration, appel de fonds, assemblée générale), tout en prenant en charge le recrutement d’experts (juristes, comptables, personnes du bâtiment) afin d’offrir la meilleure solution pour gérer une copropriété.